立法會申訴-管理公司權力過大
2007年12月3日,業委會約見立法會申訴部當值議員詹培忠及涂謹申,要求立法或修例規管分公契經理人,及跟進商場單位面積及場內設施是否符合《建築物條例》及《消防條例》等問題。








星島日報對在2007年12月3日的報導



新聞稿

 
 
致:香港特別行政區
       立法會
       各位尊貴的議員
 
 
 
敬啟者
 
我們是九龍長沙灣道226-242號金華大廈1-3樓深之都商場一群無助的小業主,受到商場分公契的不公平限制,而法例上卻無例可援;懇請協助。
 
附上補充資料一份,連同此前送交文件,希望可讓各位清楚了解整個事件。
 
謹此
 
 
 
 
一群深之都小業主
二零零七年十二月三日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
致立法會議員公開信
新聞稿
發展商地產代理誤導失實 小業主誤墮陷阱
<分公契> 管理公司權力不受規管 小業主綁手綁腳
「活區」有「死場」 小業主無奈
 
 
九龍深水埗深之都商場
 
1.          一群在九龍深水埗深之都商場買入舖位的小業主疑因被發展商China Tender Limited其獨家代理中原地產的誤導而在兩年前購入深之都商場單位,直到目前大部份商舖仍無法租出。而發展商與小業主所簽訂的深之都商場的 <分公契> 更賦予商場管理人過大權力,即使小業主以管理不善、賬目混亂、未盡職責為理由而終止商場管理人的委任,亦可能要面對法律訴訟。而深之都商場業主委員會(“業委會”)過去兩年來雖已作出無數的自救行動,仍無法扭轉深之都商場冷清局面。多名小業主已忍無可忍,約見立法會議員,並將於12月3日(星期一)前往立法會申訴部,尋求協助。
 
2.          深之都商場坐落於九龍長沙灣道226-242號金華大廈1-3樓,於2005年9月開業,前身為龍朝酒樓,鄰近黃金及高登等著名的電腦 “旺場”。但深之都商場開業兩年來,出租率只達百分之二十三。部份業主表示,出租率低的主要原因是深之都商場入口狹窄隱閉(先天)及管理公司管理不善、未盡職責(後天)所引致,這問題與發展商及其策劃參予者中原地產及仲量聯行不無關係。
 
發展商地產代理誤導失實
 
3.          小業主們續稱,中原地產於2004年12月11日12月18日在本地三份大報章刊登全版銷售廣告,由中原地產獨家代理深之都商場的銷售策劃,仲量聯行擔任項目經理並負責商場落成後管理,當中更彩色圖畫顯示深之都商場的入口位於人流甚旺的長沙灣道金華大廈地下,入口寬敞,並設有扶手電梯直達深之都商場1字樓。
 
4.          但當小業主收時,卻發現深之都商場的入口改設於桂林街金華大廈地下,入口狹敗,毫不顯眼,入口中間更有頂心巨柱,將深之都商場入口一分為二,較寬的一邊約寬1.5m,另一邊約寬0.6m,只容許一個正常身形的人出入。當時較寬的一邊有一舖位(即現時電訊舖位)還未售出,深之都業委會於2006年10月21日成立後,曾經向發展商要求租用該舖改建成較大的商場出入口,即約由1.5m變為4.5m的門口,成為供給500多個商舖每日使用出入的門口,但最終受到拒絕,發展商只想賺盡最後一分一毫。深之都業委會唯有自行自費美化共約2米深之都商場地下入口門口,以吸引途人入場參觀,但效果仍然未如理想。
 
 
5.          至於商場管理方面,發展商委任和發展商有關連的公司「龍亞行」為商場“首任”管理人,龍亞行則聘用了「仲量聯行」為管理代理人,負責替龍亞行執行管理深之都商場的事宜。 
 
6.          其實,仲量聯行也是發展商所委任的深之都商場“項目經理”。
 
7.          一直標榜獨家代理深之都商場舖位銷售的中原地產,除了在深之都商場開幕後2至3個月內再幫發展商賣出數個舖位外,到目前為止,並無協助任何小業主租出舖位。
 
管理公司管理不善、賬目混亂、未盡職責
 
8.          再甚者! 2年前業主多次要求仲量聯行協助成立深之都業委會時,仲量聯行諸多阻撓。深之都商場的小業主成立了按照社團條例註冊的深之都業委會;但仲量聯行卻向警務處投訴,說深之都業委會為非法組織;最終,在其他專業人士協助下,深之都的小業主也能依照   <分公契> 的規定,在2006年10月21日成立了有法律地位的業委會,繼續運作。
 
9.          小業主更表示管理公司的賬目混亂,深之都業委會曾多次要求龍亞行、仲量聯行出示明細賬目讓深之都業委會檢核,但不果。
 
10.        此外,深之都業委會多次要求龍亞行與仲量聯行出示有關兩者的管理合約時,均不得要領,管理代理人仲量聯行的合法身份成疑。而小業主只有付款的義務,郤沒有知道合約內容的權利,這樣荒唐的事情,郤偏偏出現在香港這法治之區?
 
11.        更甚者! 深之都商場的 <分公契> 訂明深之都商場管理人需要“推廣深之都商場”。 深之都業委會2年來多次相約龍亞行出席深之都業委會的會議,商討改善人流的措施、方法,龍亞行卻從不出席。 但是,到深之都業委會提議、經業主大會以多數票通過的推廣深之都商場方案,仲量聯行又拒不執行,龍亞行與仲量聯行更多番阻擾,一時要重新招標,跟著中標的公司並非仲量聯行後,又說要再做問卷調查,邏輯顛倒。
 
12.           深之都商場的小業主醒過來,發現 “小業主(78%)付鈔,經理人龍亞行與仲量聯行卻不聽小業主的合情、理、法的指令。
 
業主大會小業主投票更換商場管理人
 
13.        現時的深之都 商場小業主對於龍亞行、仲量聯行表現甚為不滿,終於在2007年9月13日的業主大會上,以超過百分之五十業權份數(實際投票贊成份數是74%)的小業主投票贊成開除深之都 商場管理人。連同發展商本身所持22%業權份數的反對票,2007年9月13日的業主大會投票率達96%;即除發展商(也是最大單一業主)外,幾接近全部小業主贊成終止深之都商場現時“首任”管理人的職務。
 
<分公契> 內不公平條文
 
14.        但深之都 商場的 <分公契> 衹列明,當發展商不再在商場內擁有任何業權,或 “首任”管理人自行辭職時,深之都 商場的“首任”管理人的委任才會終止。 <分公契> 並無提及小業主可否用其他方法終止委任“首任”管理人。 雖然某些法律意見認為,<分公契> 內某些條文間接的地、明示地、默示地允許小業主有權終止深之都商場現時“首任”管理人的職務。
 
15.        因此,即使深之都 商場小業主透過2007年9月13日業主大會通過議決,去終止“首任”管理人的委任,但因 <分公契> 中並沒有明 確 地 列明此等權力,小業主最終可能面臨法律訴訟。
 
法律漏洞
 
16.        雖然 深之都 商場的 <分公契> 當中存有“不公平”的條文,故 China Tender Limited (發展商),龍亞行 (“首任”管理人),仲量聯行 (項目經理、管理代理人)、 草擬 <分公契> 的律師均不受現行的 <建築物管理條例(香港法例344章)> 及「律師會」 所發出的 <草擬公契守則> 所規管。
 
17.        深之都 商場小業主事後知道,地政署有<草擬公契守則> 規管新批土地的發展商如何草擬 “大厦公契”及 “分公契”。而「律師會」則發出 <草擬公契守則> 規管律師如何在重建的樓宇草擬 “大厦公契”。但政府、「律師會」沒有規管如何草擬“分公契”。
 
18.        此外,法律上對地產樓盤推銷廣告監管不嚴;和容許發展商、地產代理可一方面發出不正確的廣告,另一方面則發出不承擔法律責任的聲明(例如: 本售樓書內容只供參考之用,一切資料均以政府最後批准之圖則及法律文件為準)。沒有專業知識的小業主,事發前並不清楚這些陷阱。 China Tender Limited (發展商) 及/或中原地產 (深之都 商場獨家地產代理)可能逃過需承擔法律的責任;”我雖不殺伯仁,伯仁為我而死” ;他們縱或無心設下誤導陷阱害人,深之都 商場的小業主卻因此而被誤導,墮進這些陷阱之中。   
 
深之都 商場小業主建議立法規管
 
19.        故此,深之都 商場小業主希望藉他們的親身經歷,向立法會申訴,並建議政府當局盡早立法或修例,從而填補上述這些法律漏洞,保障物業的買家,及保障同類 <分公契> 下的小業主。
 
20.           深之都 商場小業主建議立法規管發展商、地產代理公司之誤導性銷售宣傳廣告,保障小業主權益。
 
21.        對 <分公契> 的規管,深之都 商場小業主事發後才知道,社會上、某些立法會議員很久前已有要求行政當局規管有關 <分公契> 的事宜,唯行政當局說 <分公契> 情况特別故需研究,因為 <分公契> 和 <建築物管理條例(香港法例344章)> 所規管的 “大厦” 及 “大厦公契” 並不相符。
 
22.        深之都商場小業主明白行政當局需研究如何規管 <分公契>。 但是深之都 商場小業主建議,當務之急,政府可首先規管終止<分公契>管理人的職務,就如同 <建築物管理條例(香港法例344章)> 一樣,容許小業主透過業主大會議決用多數 (或某份數) 票終止<分公契>管理人的權力。因為這樣,<分公契>小業主便可獲得他們應得的法律權利。
 
23.         深之都 商場小業主建議政府可考慮 [參考香港法例344章, 附表2、附表7、附表8等],以下列方式立法規管終止<分公契>管理人的職務:-
(1) 如果某屋苑或樓宇定立了<分公契>;及
(2) 依<分公契>而設立了有分公契管理人;及
(3) 而如果該分公契管理人的委任、終止委任並不受<建築物管理條例(香港法例344章)> [附表7]所規管,
(4) 則<分公契>所屬的業主為有關目的而召開的業主大會上,可 藉份數不少於50%的業主通過决議,以 [3] 個月書面通知經 理人終止其委任,而無須給予補償;
(5) 但業主需為有關上述(4)的目的而召開的業主大上會中,藉     多數票通過决議:
     (i) 同意委任新管理人; 及
     (ii) 指派<分公   契> 所屬的業主委員會(如沒有業主委員會,        則委派5位業主)安排 [2] 個月內招聘新管理人;及
     (iii) 須在業主大會上,藉多數票通過决議委任新管理人;      (iv) 新管理人任期不得超過 [2] 年。
 
 
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聯絡人︰趙勇全(電話︰6480 1096)
陳耀輝(電話︰9643 3015)

一群深之都小業主
二零零七年十二月三日
 
 
 

採訪通知
 
一群九龍深水埗 深之都商場”的小業主,兩年前在旺區深水買入商場舖位,但直到目前商場出租率只達23%,業主的物業變成負資產 (樓價下跌了 [70%],仍然缺乏承接)。有業主歸咎被發展商及其獨家代理中原地產誤導購入深之都商場內的鋪位,加上深之都商場”管理公司管理不善、賬目混亂、未盡職責,釀成他們的物業「一文不值」。因深之都商場”的<分公契> 當中存有“不平等”的條文,故小業主未能終止管理公司的委任。深之都商場”的小業主在過去兩年試過多項自救方法,有業主更寧願「賠住本做生意」,目的只為帶旺深之都商場”,刺激人流,但最後都無奈離場。小業主生意做不成,租也租不出,持續兩年的情況已叫他們忍無可忍,一群小業主將會到立法會申訴部,約見議員尋求協助,希望可藉著填補法律漏洞,賦與小業主權力,終止<分公契>管理人委任,並規管地產發展商、物業代理的誤導宣傳、廣告。
 
約見立法會申訴部詳情
 
日期︰2007年12月3日(星期一)
時間︰下午五時正
地點︰立法會申訴部(花園道3號花旗銀行大廈)
聯絡人︰趙勇全(電話︰6480 1096)
陳耀輝(電話︰9643 3015)

一群深之都小業主
二零零七年十二月二日
 
 
 

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