主席去函全港立法會議會,要求修例(分公契制訂應根據建築物條例344)
2008118
 
香港特別行政區      

立法會

 
議員
 
(議員姓名) 先生
傳真函件︰1234 5678
                           
議員 閣下︰
 
深之都業主委員會公開信 -
強烈要求立法、修例規管《分公契》
保障小業主應有權益
 
深之都商場坐落於九龍長沙灣道226-242號金華大廈1-3樓,於2005年9月開業,前身為龍朝酒樓,鄰近黃金及高登等商場。 深之都商場共有518單位。 
        

深之都業主委員會,係循深之都商場《分公契》,經深之都商場業主大會議決合法選出,代表深之都商場518單位的所有業主 (包括發展商China Tender Limited 27個單位在內)。

 
深之都商場的小業主,於20042005年期間買入該商場的舖位。
 

深之都商場落成兩年以來,商舖出租率甚低,這與發展商/大業主營商手法、商場設計,和管理人「龍亞行有限公司(Future Dragon Limited)」及其管理代理「仲量聯行物業管理有限公司(Jones Lang LaSalle Management Services Limited)」的管理不善不無關係。

 
現時深之都商場舖位的價格平均下跌了70%。試問,誰人於20042005年期間在香港購入房地物業,到今天(20081),他所購的房地物業價格不是平均漲價了30%(??!!)
 
深之都商場小業主意圖自救,包括成立業主委員會,推動宣傳及商舖聯合出租計劃等,希望提高深之都商場商舖的出租率、改善人客流量;但多次推出計劃,均受到發展商、首任管理人及其管理代理橫加阻難。 原因是:深之都商場發展商所製訂的深之都商場《分公契》委聘商場首任管理人條款不公平,賦予商場首任管理人過大權力。而管理代理雖然收取來自所有商場業主的酬金,但只聽命於其直屬老闆首任管理人和發展商,對真正付鈔的小業主愛理不理。
 
深之都商場小業主在07913根據深都商場業主大會擁有的一切權力,及按照《分公契》容許的情況下引用《建築物管理條例》(香港法例344章),在符合一切苛刻條件的情況下召開了合法而正式的業主大會,以全部深之都商場業主過半數業權份數(實際數字為百分之七十三)通過議決案,終止首任管理人的委任。
 
雖然深之都業委會已在071229,正式從首任管理人「龍亞行」及其管理代理「仲量聯行」手上取回深之都商場管理權(詳情請參閱附件()),好像初步解決了問題;但由於發展商利用有權製訂《分公契》的利便,在未能持平的律師協助下擬備了深之都商場《分公契》,刻意隱去可由業主主導終止首任管理人條欵的明確規定,製造灰色地帶,意圖誤導小業主公眾,令人相信該首任管理人為不可終止的永遠管理人。故深之都小業主仍可能會面對發展商和首任管理人以「未有依從《分公契》終止經理人委任的明確規定」等等理由,提出的法律訴訟。
 
此外我們知悉現時全港亦有多個商場出現相類似的情況,即商場《分公契》委聘首任管理人條款不公平、直接或間接地賦予商場首任管理人過大、甚至無限大的權力。
 
我們認為大廈商場部分的《分公契》引起的不公和糾紛,在社會上已愈來愈多,情況亦愈趨複雜;特別是關於終止「分公契經理人」職務的權力,現時在法律上存有灰色地帶。因此,我們希望政府各部門關注這個「社會問題」,避免情況繼續惡化。
 
我們知道社會上早有希望政府規管《分公契》的要求,惟行政當局認《分公契》情况特別,故需研究。 但是,我們建議,當務之急,行政當局可首先規管終止《分公契》管理人的職務。
 
我們也曾於200819公開向政府行政當局、立法會及香港律師會反映此「社會問題」(詳情請參閱附件()),希望當局、律師會盡快立例、修例(及律師章則)︰
 

1.    規管終止「分公契經理人(及相類似分公契管理人)」的職務,用法例清晰地註明容許《分公契(及相類似公契)》的小業主透過業主大會議決,用多數(或某份數)票可以有終止「分公契管理人」職務的權力﹔

 
 

2.    規管律師於草擬《分公契(及相類似公契)》時,用公平《分公契》條款清晰地註明容許《分公契》的小業主可透過業主大會議決,用多數(或某份數)票終止「分公契管理人(及相類似分公契管理人)」職務。

 
我們相信只有這樣,地產發展商及《分公契(及相類似公契)》草擬者便不能利用現時法律灰色地帶,訂下不公平的委聘「分公契管理人(及相類似分公契管理人)」條款,從而讓小業主受欺壓。這樣,《分公契(及相類似公契)》的小業主才可獲得他們應有的法律權利,就如同其他受《建築物管理條例》(香港法例344章)監管的小業主一樣,可利用成立大廈業主立案法團後的業主大會議決終止《大廈公契管理人》的職務。
 
再仔細一點,我們建議政府可考慮參考建築物管理條例(香港法例344章)》附表2、附表7、附表8等,以下列方式立法規管終止分公契管理人的職務:
 

(1)         如果某屋苑或樓宇訂立了《分公契》;及

 

(2)         《分公契》而設立了有分公契管理人;及

 

(3)         而如果該分公契管理人的委任、終止委任並不受建築物管理條例(香港法例344章)》[附表7]所規管;

 

(4)         《分公契》所屬的業主為有關目的而召開的業主大會上,可藉業權份數不少於50%的業主通過决議,以[3]個月書面通知經理人終止其委任,而無須給予補償;

 

(5)         但業主需為有關上述(4)的目的而召開的業主大會中,藉多數票通過决議:

 

(i)      同意委任新管理人; 及

 

(ii)    指派《分公契》所屬的業主委員會(如沒有業主委員會,則委派5位業主)安排[2]個月內招聘新管理人;及

 
須在業主大會上,藉多數票通過决議委任新管理人;及
 

(iv)   新管理人任期不得超過[2]年。

 
我們希望XXX議員閣下能支持我們的訴求,協助我們及向政府行政當局、香港律師會反映我們的訴求,使政府行取政當局、香港律師會能認真考慮我們的建議,盡快立例、修例(訂立、修改律師章則、守則):
 

(1)         保障小業主的權利,免受《分公契》內不公平條款的約束、免受《分公契》內不公平委聘「分公契管理人(及相類似分公契管理人)」條款的約束;

 

(2)         使香港市民將來不會再受《分公契》內不公平條款的約束、不會再受《分公契》內不公平委聘「分公契管理人(及相類似分公契管理人)」條款的約束。

 
如有任何查詢,歡迎致電本會副主趙勇全先生(電話︰6480 1096)、秘書姚志豪先生(電話︰9805 1915 或本人(電話︰ 6082 1336聯絡。
 
 
深之都業主委員會主席
 
 
 
 

 
 
 


林振枚 謹啟
 
 
附件()︰於200819刋登在成報A05版的《深之都業主委員會重要聲明》
 
副本      :抄送立法會劉千石議員(傳真︰25372102

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